K2和万科为啥在郑州血拼?终极原因在这里

   2018-06-13 22:04:08

[摘要]



投实君按:郑州地产圈里,最不缺的就是新闻。

 

最新的新闻是,“过江龙”K2退掉了加了4亿多从谦详嘴里抢过来的“肉”——位于石佛村的72号地。有围观者说,K2终于“懂规矩了”,然而投实更相信地产圈里的消息——K2没有拿到国土安全部门的备案,手续不齐,所以被动退地。

 

然而,退地,就是退出郑州了吗?

 

咱们看看微信公众号“房东俱乐部”对K2前高管的追访:


昆哥说:“这是K2在2016年战略发展计划,老板非常看好河南市场。人口多,经济发展快,房地产水平不高,有着很大发展空间”。


昆哥说:“老板很在意自己名声,他对抢地等竞争都是理性衡量,他会认真权衡代价是否值得。”


老板是理性的!!!可以想见,郑州的土地市场,不会因为K2退了一块地而风平浪静。

 

和K2一起刷屏的,还有万科在郑州抢了地王。亲们还在欢乐围观王石和田小姐的各种八卦,却忘了王石说过的一句话:“不囤地,不捂盘,不拿地王”是万科的长期经营原则。”

 

王石还没被罢免呢?他的话就不算了?

 

然而,老板是理性的!

 

还记得今年1月份的2.5万亿天量信贷吗?天量信贷到处,全国一二线城市楼市应声而起,几乎成为一轮楼市疯牛行情的开始。今天,河南省上半年的信贷数据出炉了……河南省新增个人住房贷款占贷款增量34.4%!!!!这意味着,金融机构每增加三块钱贷款,就有一块钱是借给你用来买房子,还没有算开发贷和各种表外……

 

截至6月份,郑州市区商品房累计可售面积为1842.84万平方米。其中,商住房累计可售面积为537.33万平方米,库存量进一步下降,如果按照去年月平均销量89.86万平方米测算,库存房源仅可再卖6个月

 

另外,截至2015年底,郑州市常住人口956.9万人,从2009年到2014年,郑州人口净流入达185万人。郑州人口流入,在一二线城市中排第七位,仅次于上海、北京、天津、广州、东莞、深圳等六个城市,你再想想北上广深天津广州的房价,你就知道,地产商们有多英明了……

 

人多、钱多、房少……K2和万科等等这些大佬们,会猎郑州、血拼夺地的终极逻辑,就在这里了……


资金面宽松和资金成本低位是房价上涨的逻辑起点,但当前的实体经济和居民家庭财务负担显然无力持续支撑脱离基本面的高房价。压倒骆驼的最后一根稻草,正飘在哪里?


上半年河南省新增个人住房贷款占贷款增量34.4%

 

人民银行郑州中心支行最新发布的河南省6月份金融运行数据显示:6月末,河南省金融机构人民币各项贷款余额为3.41万亿元,同比增长14.6%;6月份,个人住房贷款增加234.6亿元,同比多增146.5亿元;1-6月个人住房贷款增加942.6亿元,同比多增403.5亿元,占各项贷款增量的34.4%,积极带动房地产销售回升,去库存成效初显。

 

上半年新增个人住房贷款占各项贷款增量的34.4%!

 

此前,央行4月20日发布《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,个人购房贷款一季度增加1万亿元,同比多增4309亿元。而一季度全部新增贷款为4.61万亿元,也就是说,全国来说,有超过20%的新增贷款流向了房地产市场。

 

到底是持续上涨的房价和不断被刷新的成交量导致个人住房贷款量猛增,还是天量信贷造成的楼市量价齐升?

 

交易量刷新历史新高商品房库存只够卖6个月

 

人行郑州中支的金融运行报告都说了,“个人住房贷款持续快速增加……积极带动房地产销售回升,去库存成效初显。”

 

那么信贷支持去库存的效果到底如何?

 

1-5月,河南省商品房销售面积同比增长21.9%,增速较去年同期提高22.6个百分点。而省会郑州更加疯狂:今年上半年郑州市区商品房销售839.03万平方米,同比增长48.09%,商品住房销售734.05万平方米,同比增长56.68%。

 

其中,6月份,郑州市区商品房销售201.04万平方米,同比增长95.54%;其中商住房销售182.34万平方米,同比增长111.3%,比5月份多卖36.64万平方米,刷新2009年12月份创下的152.22万平方米的历史纪录。

 

价格方面,根据郑州市房管局公布的郑房指数,6月郑州市商品住宅销售均价为每平方米9661元,同比增长2.83%,比5月份涨了445元。

 

商住房库存量也不多了,只够卖6个月。数据显示,截至6月份,郑州市区商品房累计可售面积为1842.84万平方米。其中,商住房累计可售面积为537.33万平方米,库存量进一步下降,如果按照去年月平均销量89.86万平方米测算,库存房源还可再卖5.98个月

 

郑州市常住人口956.9万 净流入人口是各大房企争夺的焦点?

 

对于楼盘来说,影响价格的因素是地段、地段、地段。而区域而言,影响房价走势的却是人口、人口、人口。

 

在河南省统计局发布《2015年河南省人口抽样调查主要数据公报》中显示,郑州市常住人口956.9万人。从2009年到2014年,郑州人口净流入达185万人。而房地产,其实是人口流入端最大的生意,人口带来的就是市场。这是郑州房价增长的最重要的因素。


 注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位:万人。


2016年以来全国各大房企在郑州纷纷布局。除早前的万科、恒大、绿地、万达、碧桂园外,2016年融创、华夏幸福、招商、鲁能、等纷纷来郑州分食。

 

虽然大家现在一般不关心,关于房地产方面,王石都说啥了,但投实君还是想重复一遍,2013年,王石对媒体说过的话——

 

“‘不囤地,不捂盘,不拿地王’是万科的长期经营原则。因为过高的单价意味着,只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利,这不仅会给公司经营带来风险,还可能为‘高地价——高房价’的恶性循环推波助澜,带来社会问题。”

 

在郑州抢地正hi的万科君,你听到你们董事长的话了吗?不能只关心老板八卦哈!


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附:2016年6月份河南省金融运行情况

  

2016年6月份,金融机构住户和企业存款尤其是活期存款增加较多,带动各项存款大量增加。金融机构资产配置多元化趋势明显,各项贷款、股权及其他投资增加较多。

  

一、各项存款大量增加

  

6月末,金融机构本外币各项存款余额为54922.3亿元,同比增长14.9%,增速较上月回落0.8个百分点,较上年同期提高3.2个百分点;当月增加1322.5亿元,同比少增168亿元;较年初增加6640.2亿元,同比多增1285.3亿元。其中,人民币各项存款(下文如无特殊注明,均为人民币口径)余额为54070.6亿元,同比增长15.2%,增速较上月回落0.9个百分点,较上年同期提高3.8个百分点;当月增加1281.7亿元,同比少增212.4亿元;较年初增加6440.6亿元,同比多增1383.5亿元。

  

6月份,住户和非金融企业存款尤其是活期存款增加较多,推动各项存款大量增加。

  

(一)住户存款增加较多。6月份,金融机构住户存款增加726.8亿元,同比多增202.4亿元,占各项存款增量的56.7%。其中,住户活期存款增加433.1亿元,同比多增127.1亿元,占住户存款增量的59.6%。

  

(二)非金融企业存款增加较多。6月份,非金融企业存款增加611亿元,同比多增126亿元,占各项存款增量的47.7%。其中,企业活期存款增加533.7亿元,同比多增379亿元,占企业存款增量的87.3%。

  

(三)财政性存款减少较多。6月份,广义政府存款减少134.4亿元,同比少增538.4亿元。其中,财政性存款减少236.9亿元,同比少增351亿元;机关团体存款增加102.5亿元,同比少增187.3亿元。

  

二、广义信贷增加较多

  

6月份,金融机构贷款稳定增加,个人及企业中长期贷款增加较多。在资金较为充裕的情况下,金融机构积极参股城镇化、ppp基金或者通过通道类业务向企业提供资金支持等,带动股权及其他投资增加较多,银行多元化经营趋势明显。

 

6月末,金融机构本外币各项贷款余额为34601.5亿元,同比增长14%,增速较上月和上年同期分别回落0.5和3.1个百分点;当月增加635.7亿元,同比少增60.7亿元;较年初增加2803亿元,同比多增30.5亿元。其中,

 

人民币各项贷款余额为34172.6亿元,同比增长14.6%,增速较上月和上年同期分别回落0.4和2.4个百分点;当月增加607.5亿元,同比少增39.3亿元;较年初增加2740亿元,同比多增143.3亿元。

  

6月份,金融机构股权及其他投资增加437.4亿元,同比多增408.6亿元;较年初增加1356.6亿元,同比多增786.2亿元。金融机构债券投资减少252.8亿元,同比少增427.2亿元;较年初增加833.7亿元,同比少增8.6亿元。

  

(一)个人和企业中长期贷款增加较多。6月份,金融机构中长期贷款增加470.9亿元,同比多增233.5亿元,占各项贷款增量的77.5%。一方面,个人住房贷款持续快速增加。6月份,个人住房贷款增加234.6亿元,同比多增146.5亿元;1-6月增加942.6亿元,同比多增403.5亿元,占各项贷款增量的34.4%,积极带动房地产销售回升,去库存成效初显。1-5月,全省商品房销售面积同比增长21.9%,增速较去年同期提高22.6个百分点。另一方面,企业中长期固定资产贷款增加较多,主要投向基础设施建设领域,有力地支持了全省固定资产投资增长。6月份,企业中长期贷款增加230.7亿元,同比多增96.2亿元;1-6月增加802.3亿元,占各项贷款增量的29.3%。1-5月,全省基础设施投资保持快速增长,增速高达30.7%,高于全省固定资产投资增速17.9个百分点。

  

(二)企业短期流动资金贷款增长趋缓。6月份,企业短期贷款增加125亿元,同比少增110.4亿元;票据融资减少38.9亿元,同比少增141.6亿元。

 




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